学区房炒到单价16万！昆山房价暴涨背后的原因是……
01
昆山房价出现暴涨
最近昆山楼市热度高涨这个关键词活跃在我们的朋友圈，昆山楼市回暖速度应该是领跑苏州的，长期霸榜苏州区域冰山指数第一名。
是不是很不可思议？！
原来江南秀境是2019年交付的，还是个较新的小区，还自带邻里中心，开发商昆山城投自持物业，管理到位。最重要的是一点是，项目位于昆山城西板块，也就是主城核心板块，小区对面就是昆山高新区阳澄湖科技幼儿园,出门200米左右就是昆山二中西校区和昆山市实验小学！
昆山二中是个什么样的学校？
根据官方数据：2020届昆中毕业生中有109名二中学生，其中有1名同学考取清华，3名同学考取北大。985高校收录31人，占二中学生总数28%，211高校收录66人，占二中学子60%。
可见无论中考、高考，昆山二中的升学率都是不错的。
我们再来安居客统计的昆山二中周边的几个二手房小区房价，昆山二中正东侧的观湖壹号4月成交均价为4.4万元/㎡，环比上涨6.04%。
万方江南森林别墅4月挂牌均价为88755元/㎡！在链家网上挂牌价甚至超过10万元/㎡！
02
到底是哪里在暴涨？
我们先来看玉山城西板块。玉山城西是昆山的核心板块，交通、商业、教育、医疗等城市功能配套都是顶一流的，是主城范围内最核心最宜居的地段。
规划、配套、环境和教育资源都是顶呱呱的，好比苏州的园区湖东、新区的狮山板块，所以其无论是新房还是二手房的房价都位列城市第一梯队。
03
昆山学区房为什么卖这么贵？
据说昆山房价暴涨的消息是从网上的这张图引起的。
一套位于玉山老城区的亭林新村，挂牌单价高达16.4万元/㎡、面积仅17㎡的学区房，显示已成交。
不管这张图是真是假，但是我们从链家网上显示的成交和挂牌学区房，我们看到昆山学区房的确涨势凶猛。
3月31日成交的娄邑小区，33㎡，单价8万/㎡；学区为柏庐实验小学和昆山二中本部，皆是昆山市区数一数二的小学和初中。
2月24日成交的柴王弄小区，昆山实小和二中学区，建面约42㎡，单价约6.8万/㎡；
一天前刚挂出的房源，建面约53.5㎡，挂牌价格380万，单价达到7万元/㎡。
学区为昆山培本小学、昆山二中本部的柏庐新村新挂房源69㎡ 总价346万，单价近5万元/㎡。
不看不知道，一看吓一跳！
昆山老城区的学区房已经冲破5万元/㎡大关，比苏州一些第二梯队的学区房还要贵！
为什么昆山的学区房这么贵！甚至追涨苏州?
但是昆山在2016年取消了人均18㎡的限制，于是出现了单价畸高，总价低，仅有学票价值的学区房。
所以市面上建面在20㎡以下的房源，非常稀缺，单价高达十几万也不足为奇。这种现象不仅在昆山存在，在南京、北上广等一线城市也照样存在。
最后，昆山是五年一学位政策，相较园区9年一学位，投资环境宽松，所以市场上存在不少投资客。
04
非普涨暴涨 而是分化
以上我们梳理了昆山房价上涨比较明显的是玉山城西板块和玉山老城区的优质学区房，玉山城西板块是昆山市区的主流核心板块，享受城市完善高级的配套，而一流学区房的市场需求旺盛，加上昆山的优质教育资源稀缺，造成了学区房即使卖出了天价，还是有人追捧。
我们必须要认识到，这一轮的昆山行情，不是暴涨普涨，而是分化，属于结构性的上涨。
本篇内容只涉及到了昆山玉山城西板块和玉山老城区板块的二手房，还有一个板块——花桥应该算是昆山行情最先开始的地方。新盘供不应求，售楼处人满为患，开盘即售罄，二手房行情更好，以至于不少房东开始惜售，观望坐等涨价。
我们将在明天的稿件中为网友解读，敬请关注。
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